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摘要：随着城市建设日趋饱和，城市发展由高速的增量发展转向存量时代，城市有机更新是实现城市可持续发展的重要手段。本文以城市更新为核心理念，进一步以成都市东光片区有机更新单元为例，探索了城市有机更新单元的规划方法和规划重点，为城市更新单元的探索提供了实践案例和规划反思。 福建交通厅长关键词：城市有机更新；更新单元；实践
宁德市建设局
1、引言
城市有机更新工作已经过多年的探索，成为解决城市可持续发展，保持和延续城市活力的重要方法的业界共识。然而，在摒弃了“大拆大建”之后，又走向了“小修小补”的另外一个极端，这种模式难以形成规模效应，缺乏内生动力，无法统筹多方诉求，对城市发展起到的作用较为有限，这就要求我们在城市有机更新的总体思路和原则下，探索一条兼顾保护与发展、民生与效益的城市有机更新道路。而以片区为单元，统筹城市有机更新正好可以落实城市功能完善、提升整体品质和效益，在“做优增量、盘活存量、提升质量”的城市发展转型阶段，片区城市更新是解决“大城市病”，化解城市发展困难的新理念和新路径。
2、城市有机更新单元的发展历程
上世纪80年代，吴良镛先生在主持开展北京旧居住区整治过程中，提出城市永远处于新陈代谢之中，从城市到建筑，如同生物体一样是有机联系、和谐共处的，主张城市建设应该按照城市内在的秩序和规律，在可持续发展的基础上探求城市的更新发展，不断提高城市规划的质量，使得城市改造区的环境与城市整体环境相一致。为系统推进城市有机更新工作，深圳2009 年实行的《深圳城市更新办法》首次引入了“城市更新单元”这一概念，2010 年版的《深圳市城市更新办法实施细则》中这样定义: “城市更新单元是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定的相对成片区域，是确定规划要求、协调各方利益、落实更新目标和责任的基本管理单位”。城市有机更新单元的特征是政府引导、市场主导自下而上的更新模式。为破解“三旧”改造过程中遇到的难题，2012年，在延续省市“三旧”改造政策和学习深圳城市更新经验的基础上，珠海市出台《珠海市城市更新管理办法》，并于2013年开展《珠海市城市更新专项规划》来指导全市更新工作。珠海学习深圳城市更新经验，通过系统研究、多规整合，合理划定更新单元。同样，珠海城市更新强调公共利益优先，科学制定更新时序，并实施城市更新年度计划管理制度，以实现城市有机更新为终极目标，较好的指导了全市更新单元的规划、审批和建设。珠海更新主要针对旧
城镇、旧厂房和旧村庄，更新重点地区为中心城区，通过全市统筹划定各区更新策略，分为拆建改造为主、整治改造为主和拆建与改建改造并重三类区域。
由此可见，城市有机更新是对城市中已不适应一体化城市社会生活的地区作必要的改建，使之重新发展和繁荣，城市“有机更新”意味着区域更新与城市发展协调统一，更新进程与天然环境和谐共处。随着城市有机更新理论的不断发展和探索的不断深入，城市有机更新的理论基础、实践路径、实施原则愈加清晰，在引导城市按照“新陈代谢”理论发展演进的基础上，更加关注城市更新对区域发展的系统性谋划，强调参与主体的多元性和更新工作的可实施性、可持续性及综合平衡。因此，面向城市片区整体统筹更新的城市有机更新单元应运而生。
3、锦江区东光片区城市有机更新实践
柴王东光片区更新单元位于成都市锦江区东湖街道，片区经历了东郊工业时代、快速建设时代、内涵发展时代，留下了工业遗存、蓉飘记忆、市井烟火等鲜明的文化特质。按照城市有机更新单元的方式推进城市有机更新工作具有较多优势，东光片区城市有机更新单元是成都市“中优”区域的一般有机更新单元，对片区进行综合提升，是改善中心城区空心化和
经济衰落的问题，支撑“中优”区域高品质高能级生活城区建设的锦江实践，将成为展现“幸福美好生活十大工程”的老城范例。
3.1识别更新对象
东光城市有机更新单元约97公顷，其中保护传承类建筑，即历史文化街区、历史建筑及具有文 化价值的老建筑，如川棉厂地块等，共计1.39万平方米，占比0.9% 。优化改造类建筑。即建筑风貌、居住体验较差的老旧小区、低效商业楼宇、低效公共空间等，共计共计81.65万平方米，占比50.7% 。拆旧建新类建筑，即建筑风貌、居住环境很差的老旧住区、低效商业区等，13.08万平方米，占比8.1%。现状保留类建筑，即建筑风貌、居住环境较好的居住区，品质较好的商业办公楼等，共计65.07万平方米，占比40.4% 。
3.2文商聚气，构建活力窗口
从“纺织生产-商业贸易-社区消费-体验消费+生活美学”的发展迭代来看，结合片区产业发展基础和产业发展趋势，通过生态要素、文化底蕴，双向赋能东光片区产业发展，促进产业类型转型升级，增强消费形式多元化体验、培育生活美学产业。其中体验消费聚焦新餐饮定位销
经济、跨界品牌、品质消费等产业发展方向；生活美学聚焦创意设计、创新体验、私人定制等产业发展方向。
依托“一轴一路两街”联动锦华万达等，发展体验消费、生活美学，并通过锦绣文创聚落、川棉未来、东光市井、沙河集市等集聚人气，共建百亿东湖商圈。其中“一轴” 为锦秀绿道城市活力轴，“一街”净居寺西街，共同引领生活美学文创产业高质发展。利用净居寺路东光片区一侧道路绿带修建锦秀绿道，利用建筑退距增设景观休憩设施及文化小品，同时强化建筑立面艺术化改造，引入创意研究基地，开展创意孵化、决策咨询和实践活动，营造创意研究、创意设计场景。将锦绣文创聚落建设为退台式开敞街区，以充分引入沙河优质生态资源，吸引文创类企业孵化，引入文创产品开发设计、视觉设计公司等，同时引入专利服务机构服务川师、农科院等，打造集共享创新服务于一体的创意街区。“一路”为锦华路，“一街”为东光街，共同构建体验消费场景，支撑东湖商圈建设。借鉴深圳水围社区，引入专业化团队对老旧院落整体改造运营。院落空间通过开放小区院落、升级配套设施、重塑建筑形象等方式进行更新改造；利用建筑首层，引入 POPMART特别体验店、咖啡实验室、印象工坊等新兴消费业态；滨水空间通过植入潮流小品、艺术装置、商业外摆等营造活力氛围，集聚片区人气。
3.3生态提质，打造无界街区
构建片区交往会客厅，共建活力沙河公园长廊，整体强化沙河生态功能，融入沙河生态格局。理水，即使用“截污-清淤-配水-维护管理”的综合手段，改善沙河水生态。削减沙河水污染，形成沙河治理日常管护长效机制，建立沙河沿线污水收集调度、初雨径流污染治理和防洪防涝等功能为一体的“复合型深隧”系统，实现污水全收集全处理。通廊，即通过街道一体化设计优化锦华路、锦绣绿道等道路街道断面；同时通过提升两侧绿植，选择具有一定生态能力、雨水过滤和养分吸收的本土植物，强化生态沿廊道的渗透性。
强化沙河沿线功能整体打造，展现多样化的沙河特质。沙河沿线发展都市趣境园、创意互动廊、东湖风物街三大主题功能。东光片区以“创意互动廊”为主题，重点集聚创意休闲功能，与周边文创、商业融合，形成沙河绿链上的重要节点，提升沿线开放活力。
3.4交通汇流，畅通发展动脉
寻李丽珍以片区三大轨道站点为核心，链接公交与慢行绿道。强化片区路网联系，畅通周边区域，同时保障片区静态交通供给，缓解片区压力。打造片区“轨交引领、慢行支撑、内通外联”的道路交通体系。
联合打造东光、东光南TOD地下空间。以东光站、东光南站为核心，打造商业、文化、配套服务于一体的TOD地下空间联合体。植入基础服务+品质生活的两级服务设施。构建邻里消费新载体。重点打造净居寺TOD地下空间，重点加强锦绣文旅动力轴在净居寺TOD地下空间特表达，植入小型地下艺术展示中心。
3.5场景赋能，重构市井剧场
片区未来主要集聚社区居民、创意人、消费体等人，针对三类人需求，除基础便民类服务设施供给外，提供创业服务、创新体验类的定制化服务设施。以实施为导向优化公服设施布局，基于对现状公服需求的评估，在满足15分钟公服圈要求的基础上，以实施为导向对规划公共服务设施进行位置优化，以便更加均好的为片区提供服务。
补短板，提品质，面向未来人提供差异化服务。面向居民提供基础便民服务设施，建设一站式社区服务中心（停车场地下化改造），承载包括文化活动中心、社区中心、养老设施等便民服务。面向创意人、消费体提供特提升服务设施。一方面在沙河共享院落的屋顶空间、楼宇一二层增加创客沙龙、创客图书馆、共享会议室、共享运动空间，在锦绣创意总部增加文创驿站、创意中心等面向创意人的特提升服务。另一方面，在东光
南tod前公共服务设施用地的对外服务功能，植入访客服务中心、文创驿站等，服务消费文旅人。
4、结语
以城市有机更新单元为抓手，推进城市有机更新工作，有利于实现区域统筹，通过建立“片区发展单元大纲—子单元指引—单元详细规划的层级体系”，实现对片区整体功能策划到项目落地实施的全流程引导控制。通过明确各个层级刚性、弹性的管控内容，强化分层级传导的同时预留给市场的弹性。在片区层面考虑面向实施，将关键环节的规划技术和开发模式，项目融资等影响子单元开发的关键要素结合起来，并进行前置研究，进而进行机制创新。
