主要以城中村改造和规划中的地铁沿线进行开发。城中村改造炒的比较热，但是真正接手的开发商不多。这主要因为政府有明确的规定，无论批建的项目有多大，都需要按一定的比例在社区进行经济适用房建设。这多少会影响项目整体品质。此外，政府规定，所有项目都需要用灰调。不知道是什么规定。总觉得这有违背市场化发展原理。所以万科、珠江及招商地产都未进入昆明市场的原因吧。 现阶段，昆明在建项目或未来发展重点主要以城市综合体为主，商业地产一片火爆，但是痛苦的阶段预计还在后面。
昆明地产整体发展阶段属于从改善型时代向品质型时代过度，随着城中村改造，大盘时代即将带来。如目前的世纪城、南亚风情园及和谐世纪等大盘项目。
从营销角度及销售水平来看，昆明现阶段整体营销水平有待提升，产品研发能力较弱，有些层面是受政府主导因素而影响吧。在家里教学设计
实力开发商，从开发角度和产品品质来讲，俊发地产算一家，但是企业战略规划及整体品牌核心竞争力与全国性大开商还有一段距离。从企业战略角度，星耀地产算一家，这老板战略高度我比较佩服。但是能都留住或引进高端人才，进入高速发展，还得看该老板下一步的打算吧。
其他开发商，比较稳健，居庸发展，这和本土个人性格有直接关系吧。
首先，我认为关注、评说、研究房地产的人可以分为3类6种人，第一类是“知道分子”，即知道一点房地产知识，然后就想怎么说就怎么说，胡说、乱说，这些人一般都是一知半解，说不清道不明；第二类是“知识分子”，这类人要么是搞清楚怎么办了，但没弄懂是什么与为什么，讲此对非彼对的话，或者就是搞清楚了是什么与为什么，但不知道怎么办，即讲正确的废话的人；第三类人是“明白分子”，他们往往知道房地产的一些真实的信息，研究得出了房地产发展的一些规律和趋势，但不愿说，不能说，属于稀缺性的人，当然这类人要么没有，要么极少。正因为现在房地产行业中存在上述的几类人，所以致使现今房地产行业的现状为：房地产市场乱哄哄，你方唱罢我登场；人们对于房市很迷茫很彷徨，宏观靠信心与政策、中观靠直觉与猜想、微观靠执着与勇气。
二 昆明房地产市场研究的困境
关于昆明房地产市场研究的困境，我认为有以下两种，第一种就是基本的房地产指标难以查寻；在从事房地产研究工作的时候，我们要弄清楚哪些方面的要素呢？首先，我们要弄清楚房地产基本指标中需求的第一
要素——人口情况，2008年末，昆明市户籍人口623.9万人，其中四区299.76万人，而2000年昆明市流动人口达1771 328人，占昆明市人口总数的30.64%，流动人口密度为82.1人/km2，占全省流动人口总数的45.75%。跨省流入比例占50%以上。现在是多少？其次，我们要弄清楚供应的第一要素——新增及存量土地的供应量、供应结构、供应价格。以上数据，土地局是不公布的，只是会有一个笼统的供应计划、基准地价，但我们从事房地产市场研究，就必须通过密切的跟踪监测得出最终所需要的有效数据；再次，我们还要弄清楚供应的第二要素——房地产基本指标。虽然房地产基本指标不好，但是我们还是可以通过以下方法寻捷径：昆明市统计局只公布施工面积（含商品房住宅施工面积）和投资额两个指标的数据，要注意含5区1市8县，其他指标则可以到统计年鉴等地方到；昆明市房地产交易中心不公布房地产的交易总体指标和分类指标，研究机构只有随时密切跟踪，同时，即使到相关指标也可能只是昆明四区的总体指标，目前还涉及呈贡、安宁、富民、晋宁等地区，所以，从事房地产研究时，统计的范围必须弄清；规划局不会发布与规划用地许可证、建设工程规划许可证等有关指标的统计公报，建设部门不发布与建设工程施工许可证、（预）售房许可证有关指标的统计公报，所以，想得到相关数据指标，研究人员还是得密切跟踪监测。
第二种昆明房地产市场研究的困境，我认为就是研究范围只好越小越好；对于区域研究，一般分为昆明市四区、专业批发市场、昆明市一环内、一环到二环、二环到三环、三环外；对于产品的研究，分为普通住房、小户型、花园洋房、别墅、写字楼、商铺；而至于房地产研究、决策、讨论的方法，
也一般集中在以下几种：经验为主，学术为辅；微观研究为主，宏观中观分析为辅；静态统计为主，动态预测为辅；管理上语文管理为主，数字管理为辅；讨论上讲道理为主，讲科学为辅。
鲁米那三 昆明房地产市场走势分析
首先，让我们来分析一下昆明房地产市场的销售状况；
昆明房四区最近二年销售概况（一手房市场、含住商）
昆明四区2009年各月销售概况（一手房市场、含住商）
其次，我们再来分析下昆明房价的走势情况；说到房地产价格，就不得不提几种房地产价格指数，指数是相对数量指标，不关心绝对房价，只关注价格变动，即价格走势。一般我们常说的房地产价格指数有中房指数（城市住宅价格指数）、国房景气指数（商品住房销售价格指数）、70个大中城市房价指数（商
磺胺二甲嘧啶钠品住宅价格指数）、戴德良行房地产指数（城市高档住宅售价和租金指数）等，这些指数并非同质住房价格指数，而是混合平均的住房价格指数。
第一节 云南省宏观经济动态
1、 云南省投资消费较快增长
今年以来，云南加快推进重大基础设施项目建设，丽江－香格里拉铁路、昆明－玉溪铁路扩能改造等铁路项目开工建设，大理－丽江铁路建成运营，一批高速公路、水利、机场等项目加快推进。今年前9个月，云南城镇固定资产投资完成2590亿元，同比增长37.2％，投资增幅创近年新高。
在实行优惠电价、重要工业产品收储、促进地方产品销售、加大资金扶持、支持中小企业发展等政策措施的综合作用下，云南工业实现了企稳回升。前9个月云南省规模以上工业增加值完成1339亿元，同比增长5.8％。
据了解，前9个月云南实现社会消费品零售总额1384亿元，同比增长19％；全省地方财政一般预算收入完成494亿元，同比增长8.3％；城镇居民人均可支配收入10576元，同比增长8.7％；农民人均现金收入达到2787元，实际增长8.3％。生产力三要素
第二节 云南省房地产产业政策与市场动态
1、昆将建时速200公里东南环线铁路计划工期3年
昆明东南环线铁路工程由铁道部和昆明市共同出资建设，同时分别授权昆明铁路局、昆明市交投公司作为出资者代表共同出资组建昆明东南环线铁路有限责任公司，注册资本为1亿元人民币，其中铁路
方占55%，地方占45%。公司的成立，标志着昆明东南环线铁路工程进入了一个全新阶段。
东南环线铁路公司的成立仅是昆明市与昆明铁路局友好合作的开端。随着现代新昆明建设进程的加快，随着昆明市同昆明铁路局友好关系的不断深化，在下一步的铁路沿线货运站场、物流基地的建设和营运管理等项目中，双方还将在更大范围、更广阔领域、更深层次开展合作。
2、城中村改造创奇迹 拆迁通告一贴村民排队签约
据了解，沙沟埂、莲园村城中村改造项目居民应签数144户，通告当天就有120户签约，完成比例达83.3%，创造了五华区城中村改造历史上通告首天签约数量最多的“奇迹”。从11月3日开始，惊喜每天发生。居民已签数从126、130、137逐步攀升，到昨天达到138户，完成比例95.8%。
五华区城中村改造指挥部办公室常务副主任付军介绍，沙沟埂、莲园村城中村改造拆迁签约至少创造了3个奇迹：一是通告当天签约数量最多，二是村小组干部带头签约最多，三是通告期间的腾房数量最多。付军说，五华区城中村改造尽管在推进中遇到一些困难，但作为政府强势推进的一项德政工程和民心工程，参与工作
的每个成员都在积极想办法，用最贴近村民的方式推进工作。
3、昆明10月份房地产市场销售率环比下降了0.8%
由于担心错过优惠政策的最后“末班车”，10月份，部分刚性需求置业者对普通住宅表现出了较大的需求量。与此同时，受房价不断高企等因素的影响，购房者的购买欲望也在一定程度上受到抑制，导致10月份成交率环比9月下滑0.8个百分点。
4、“宜居昆明”引老外 青睐昆明高品质特楼盘
正向世界推销“空气”的春城昆明，近些年来颇受老外青睐。今年房交会上，外国购房者的面孔也频频出现在媒体的镜头中。虽然这类置业者没有体性，规模也不大，但所涉国家五花八门，美、加、日、韩、甚至丹麦等国均有。昆明因为有四季如春的气候条件，高品质特楼盘，吸引了不少外国置业者，随着昆明国际化脚步日益紧密，昆明开发商也正为世界制造房子。
在刚刚闭幕的房交会上，位于大理的洱海·国际生态城在昆明做了短期项目推广，策划经理告诉记者：之所以将首批房源放在昆明推广，“是因为有很多外地人和外国人会前去购房置业。”大理是重点旅游城市，受老外青睐不奇怪，但近两年来，随着昆明城市面貌的日新月异，品质楼盘雨后春笋般崛起，昆明的“宜居指数”也在不断攀升，一些品牌楼盘、生态楼盘都引来了不少老外争相置业。
5、 昆明收储土地6000余亩 为建设新昆明做准备
近日，市政协对主席、副主席领衔的2009年重点提案进行督办。记者获悉，在清理整顿土地市场秩序
中，全市共审批纳入政府储备土地1342宗、4.2万亩，协议收储率达100%，其中收回闲置土地46宗、1752.04亩；收储入库土地6000余亩。
6、老螺蛳湾30日关闭 将停止市场内各类经营活动
为落实《昆明市政府关于螺蛳湾商业片区商业业态升级改造暨螺蛳湾中央商务区（二级CBD)建设意见》和《昆明市西山区政府关于螺蛳湾中央商务区（二级CBD）建设经营户搬迁关闭市场的通告》精神，全面引导经营户整体向螺蛳湾国际商贸城转移，实施螺蛳湾中央商务区建设，确保螺蛳湾商业片区（含云纺片区）各类市场按时、安全、全面关闭，昨日，市委、市政府召开螺蛳湾市场商业片区关闭动员会，再次明确11月30日关闭螺蛳湾商业片区市场的具体目标、任务、措施。
7、昆明"白领公寓"租金不错 比普通出租房贵30%
曲靖师范学院教务网络管理系统昨日，在北市区江东好世界附近的一家中介公司里，记者注意到，江东好世界的一些小户型住房也都打着白领公寓的旗号在寻觅租客。销售人员告诉记者，江东好世界中有不少在附近工作的白领租住，因
此，导致其中50多平方米的单身公寓的租金要比78平方米左右的租金高。“像53平方米的单身公寓租金为1400元/月，带家具要1600元/月，而78平方米的租金在1300元/月。”他说。
毕永国告诉记者，现在白领租住的小户型公寓租金一般在1200~1800元/月不等，位置好的高达2000多元/月。租金要比普通出租房贵30%到40%左右。因此，这样的租金价格也只有收入较高的白领才能承受。卞东晓也表示，白领公寓的租金确实要比普通房屋贵，而对于业主来说，当然更愿意租给白领，白领素质高，房屋租金也高。
8、实力集团将大举进军五华区城中村改造项目
五华区政府与实力集团正式签署战略合作暨右营村城中村改造项目协议。这或许标志着，在实力大学城商业中心成功收官后，实力集团将大举进军城中村改造项目。
据了解，该地块隶属红云街道办事处，东至红锦路，南至霖雨路，西至龙泉路，北至红云路，毗邻实力集团此前开发的实力·郡城，占地面积432.95亩，总建筑面积超过100万平方米。项目将打造为多种业态的复合体，以居住、办公为主。开发建设周期为四、五年，预计明年一期房源将进入市场销售。
翻译家张培基逝世 实力集团董事长助理周军平表示，实力集团积累了大体量地产开发的经验，企业资金实力也比较雄厚。而该城中村改造项目将定位高端，将提升片区的居住档次。实力集团未来的发展战略将是积极介入城中村改造开发。
9、 昆二手房需求上升4成 未现"恐慌性需求"入市
报道称，“恐慌性需求”大批进入北京二手房市场，二手房供不应求状况加剧，且八成房主提价超过4%。业界普遍认为，“恐慌性需求”大量入市源于优惠政策即将到期，房价不断上涨而加速买房等因素的影响。
进入11月份以后，昆明的二手房成交量也出现了上涨，但还没有达到“恐慌性需求”入市的地步。但业内人士认为，随着优惠政策即将到期，房价迟迟不见跌等因素的影响，年内二手房市场还将呈现量价齐涨的趋势。
10月份，由于大假、房交会等客观因素的影响，昆明的二手房交易量出现了下滑，对此，业内普遍认为，下滑并非市场转冷。荣城地产副总经理毕永国表示，进入11月份以来，随着各项优惠政策实施进入尾声，一些城市出现“恐慌性”需求，昆明情况也有所倾向。据荣城地产的统计数据显示，二手房需求量较前几个月平均提升40%以上，从11月上半月的成交数据来看，成交量较今年成交量高峰期的7、8月份高出25%至30%，房价出现2%的小幅增长。
10、 新盘带动二手房火热 昆明三个片区二手房热销
今年的秋季房交
