SHANGHAI
十九大报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。发达国家和地区，经过多年的探索，在住房制度构建上取得一定的成效，较好地满足了人民的居住需求。通过总结住房用地供应主体的运作模式以及相关管理经验，为我国实现住房用地的多主体供应提供借鉴。 按照用地类型的不同.可以将住宅用地划分为商品住房用地、保障性住房用地以及租赁住房用地。针对不同类型的住房用地，供地主体不同，呈现的特点也不同。
（一）商品住房用地供应主体
国家和地区大多实行土地私有制，商品住房用地供应主体受经济模式的影响，可以分为市场供地和政府供地' 1、市场供地
即商品住房用地通过市场主体进行供应，例如美国、韩国等。
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美国在私人土地上进行商品住宅开发或者改造。美国土地私有化程度很高，商品住房用地通过市场供应又可按照直接供地和间接供地划分为两种类型：一是土地所有者直接提供住宅用地用于商品住宅的开发。商品住房用地在土地所有权人间流转交易，属于完全市场化的行为。二是由住宅所有者提供土地，对地上旧住宅进行改造，设计建造新住宅。
韩国由土地所有者提供土地，政府、企业、土地所有者共同参与开发。在韩国，由于城市发展进入到一定阶段，商品住房用地开发也由早期的居住区开发进入到集居住、商业、娱乐、文化于一体的多功能综合开发期。这一时期商品住房用地供应主体呈现多元化趋势，市场的力量逐渐参与其中。政府规定300公顷以下开发项目的审批权限下放到地方政府，由土地所有者提供土地，政府、公共企业、民间企业、土地所有者共同参与开发。民间企业或土地所有者为开发主体的项目需要取得一定比例的居民和所有者同意后方可开发。
2、政府供地
即商品住房用地通过政府直接供应。例如新加坡、法国等。
新加坡政府向开发商出售土地，进行住房开发建设。新加坡实行公有制和私有制共存的混合型土地制度，但以公有制为主，政府拥有全国90%以上的土地。政府向开发商出售的商品住房用地有两个级别，即99年和999年。前者一般用于兴建诸如各类设施齐全的共管式公寓等中档住宅，后者则一般用来兴建诸如联排式别墅、独立洋房等豪宅。
法国由国家收购私有土地，再以平价出售给建房者。在法国，土地是私有的。城市总体规划中的住宅用地，土地所有者必须按国家规定价格出售。这些土地由国家收购后，首先满足建房用地。政府建房管理部门综合规划建房.不论是公家建房还是私人建房.都必须遵守城市规划部门的统一安排。国家掌握建房用地所有权后.以平价或低价出售给建房者，使建房成本降低。
（二）保障性住房用地供应主体
保障性住房用地供应主体可划分为政府供地和市场供地。但总的来看，保障性住房用地呈现出政府供地为主，市场供地为辅的特征。
1、政府供地
即保障性住房用地通过政府直接供应，例如美国、新加坡等。爱因斯坦和小女孩教学设计
美国联邦政府补助地方政府建设公共住房。美国联邦住房管理局利用贷款和补助金补助地方营建公共住房.地方政府获得建造、拥有和经营公共住房的权利，向低收入家庭出租。其租金标准根据家庭收入而定，一般为家庭收入的三分之一。申请公共住宅的居民需满足收入低于80%“地区中等收入”水平，收入提高后不必搬出。
新加坡由建屋发展局全权负责公共住房供应的全流程。60年代起，提供大规模的公共住房成为新加坡政府的工作重心.同时政府通过依法强制征用私人保有土地来获得新的建设用地。建屋发展局通过执行新加坡公共住宅的规划、设计、建造管理、出售、贷款等一系列环节，同时通过自己的设计团队与部门，实现对公共住房的全程“包揽”，完成了“居者有其屋”的目标，使新加坡80%-90%的居民住进了组屋中，居民住房自有率超过了80%.成为全世界范围内解决住房问题的榜样。
英国政府将公共住房转止给住房协会，或者为相关企业提供低价土地.由住房协会或相关企业负责公共住房的具体供应与运作。英国的共有产权住房由当地的住房协会负责运作，当地政府对共有产权住房的供应和运作方式做出总体规定。具体运作方式则由住房协会根据本地特定情况来定制，包括建设、申请、转让和退出等环节英国在80年代，颁布《住房协会法》.建立了完整的住房协会制
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度.住房协会成为英国民间住房互助组织，随后英国开始实施将公共住房转让给住房协会的政策，该政策规定地方政府可以将其全部或部分的住房存量转移给住房协会，由住房协会进行统一的运营和管理。同时，政府为相关企业提供低价土地及税收优惠政策，鼓励企业进行公共住房的开发和运营，充分利用市场的力量。
2、企业供地
微型红外摄像机即保障性住房用地通过企业进行供应，例如伦敦、纽约等。俞芳林
伦敦和纽约政府在供应的新建住宅用地中，要求开发商配建一定比例的保障性住房。在伦敦，政府近年来增加住宅供应的一个重要计划是划定住宅区，地方政府可引进私人机构在这些区域内进行新建住房的开发，并规定需配建一定比例的保障性
住房。其中选址位于内伦敦地区的住宅区，保障性住房占比达22.2%。尽管各城市的住房发展状况不尽相同，但其保障性住房布局基本呈现出“小集中、大分散，均衡布局”的规律，特别是在中心城区普遍设置较高的保障房配建比例，促进不同社会阶层的混合居住。纽约自70年代开始创新性地实行“包容性区划”，通过区划规范来指定不同区域住宅的开发形式及规模，在容许高密度开发的区域要求开发商配建可支付性住房。纽约市规划局专门把一些中高密度的住宅和商业片区划分为包容性住房指定区域，要求开发商将其中20%的区域建造成可负担住宅，并给予开发商超过33%的建筑面积奖励。如今，
包容性区划住房广布全市，甚至遍布用地最紧张的曼哈顿地区，为中心城区保障性住房的供给提供了保证。
（三）租赁住房用地的供应主体
租赁住房用地供应主体比较多元化，可划分为三类：政府供地、企业供地、私人供地。
1、政府供地
即租赁住房用地由政府供应，例如日本、美国、德国、韩国等。
日本由中央和地方政府公共出资建设公营、公团住宅:1951年.日本发布《公营住宅法》，面向所有生活和工作在本地区的低收入人，由中央向地方补助，修建出租住房，覆盖地区月收入倒数25%的家庭。凡符合住房困难或收入限制的人均可申请，租金为同区域商品房租金的1/4~1/3。截至2003年，公营住宅共建设218万套，占全国住宅总量的4.66%。1955年.日本颁布《住宅公团法》由国家出资75%、地方出资25%设立公团，在住房严重不足的大城市及周边兴建出租式公寓，面向大城市工薪阶层，提供低廉租金住房。公团成立之初，仅建设1.7万套公寓。60年代城市化高速推进时期，公团集中实施了两个“5年计划",1966-1970年建设了35万套、1971~1975年建设了28.4万套。其中.70%，的房屋为出租住房。
德国提供平价土地，由住房合作社建设并供应租赁住宅：德国住房合作社是一种互助建房的非盈利性组织，通过集体合作形式，以自助、自治、自愿为组织原则，依靠社员入社资金，申请贷款，建房
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外域经验
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以优惠租金出租给社员居住。政府通过提供长期
低息贷款，给予借款担保，提供合理价格的土地.减
少税收和补贴租金等措施扶持合作社建房。住房
合作社充分发挥了国家、集体和个人的积极作用来
解决住房问题，已成为德国合作建房的重要组织形
式。德国现有各类住房合作社2000多个，多以行 业来组合，共有300多万会员，200多万套住房，建
造的住宅相当于德国新建住宅总量的30.9%。合
作社住房只租不售，会员的租金仅为市场租金的
50%。并且政府对合作社租金收入实行免税。
韩国政府征收私有土地，修建永久租赁房” 20
世纪80年代经济快速增长带来地价暴涨和开发利
回转支承选型计算
时域均衡
益私有化等问题。为了抑制土地投机，1981年出 台《宅地开发促进法》，制定新法案来供应住宅用
地。法案约定韩国城市所有未开发和待开发的土 地全部由政府统一收购，将居住用地开发首次纳入
“公共利益需要”范畴，委政府强制性征收私有土地
提供法律依据，这也成为韩国土地私有制向公有制
过渡的转折性法律。韩国政府针对用以新建住房
的土地，实行“未开发的充公，开发私有的也充公”
的形式，也就是公营开发政策。政府在市区大量征
地后供应，修建大量租赁住宅，永久租赁给没有住
宅的平民。
2、 企业供地
即租赁住房用地由企业供应，例如日本。
日本由各企业提供公社住房与企业公寓，作为
企业员工福利房。根据在日本历年的新屋开工数 据.租赁类住房占比在40%左右。租赁类住房中， 79%归属于私人企业.10%归属于政府，5%归属于
社会企业。其中占比最大的就是提供给入会会员
的公社住房、企业公寓在内的非营利机构租赁住
房。为稳定雇佣关系、提高员工对企业的归属感和俺妈说了
忠诚感，日本建立了强大的企业社会福利制度。根
据2007年的调查，提供补贴或租金的企业占比达
到48.4%、提供社宅和宿舍的企业占比35%
3、 私人供地
即租赁住房用地由个人供应，例如美国。美国鼓励私人将符合岀租标准的房屋出租给
低收入者，并提供租金津贴。美国住房租赁市场房 源供给主要由三部分构成：一是私人与房地产开发
商提供的市场化租房，占比约为81%。二是保障性
的联邦政府资助住房，占比约为12%。三是政府与
社会资本合作提供的享受税收优惠的租赁住房，占
比约为7%。美国政府鼓励私人将符合出租标准的
房屋出租给低收入者、老年人以及其他的弱势阶
层，在私人市场上，通过住房券等多种补助金凭证
获得住房。与公共住宅不同，住房券项目等租金补
贴住区一般只签订10年或20年可负担合约，到期
后居民需搬出；同时，如果居民收入增长到其收入
的30%可完全覆盖房租，则住房券也不再发放。
二、针对住宅用地供应主体的管理机制
（一）注重住宅用地供应计划的制定，保证土地
供应与发展相适应
1、伦敦注重制定详细、量化的住房供应计划。 为贯彻落实市政府的住房规划.伦敦的地方政府会
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以遵循空间战略、与基础设施协调开发、各邻里机构间协调统一为原则.完成住房用地供应战略评估，制定地方5年内的具体住房供应计划和可供应地块.5-20年内的住房供应计划，明确规划期内的住房供应总量、年平均供应量、棕地和建筑再利用比例，有序释放土地.避免分散、低密度、无序的土地利用：在规划早期阶段，将重点放在充分挖掘、利用已开发地区住房发展潜力上，充分利用存量地块；在规划中期阶段，改变工业、商业用地功能，促进土地混合利用；在规划后期阶段，在棕地上优先开发住房，如果有发展需要，居住区规模可扩大。5-20年内的住房供应计划在实施前，还需要进一步的论证检验，如：住房用地与必需的环保、社会、物质基础设施改善的统筹安排情况，供应用地的环境容量是否能承载生活用水供应、废水处理对环境的影响对用地供应情况进行年度监测，并5年做—次
总结性回顾等。此外，地方当局、开发商和相关公众团体会共同合作，确保实现开发模式的可持续，主要通过土地回收、场地重组、道路改造、改善公共交通在各区域间的联系等方式，支持住房建设和布局，必要时可以跨越行政边界发展
2、日本以“住宅建设五年计划”作为实行住宅政策的关键措施。住宅建设五年计划主要包括住房政策冃标、住宅建设规模、保障型住房规模与措施、居住水平与居住环境标准等内容。住宅建设五年计划正文都只包括两部分。第一部分是住宅建设目标，主要提出中长期住房政策目标、近期住房政策目标、近期住房建设规模、保障措施；第二部分是公共资金资助的住宅建设数量，对未来五年公营住宅（包括改造住宅）、住宅公团建造的住宅、住宅金融公库资金支持的住宅的建造数量作出规定：从第三个五年计划（1976-1980年）开始，增加了附录部分，对居住水平和居住环境标准进行了细化。随着二战后日本经济的发展、社会的进步，住宅建设计划对住房政策目标、最低（平均、引导）居住水平、居住环境标准进行了适当调整，基本满足了民众对更高居住生活品质的要求。
（二）以土地规划用途变更增加住宅供应，促进存量土地资源盘活
1、纽约以规划调整挖掘存量土地，增加城市住宅供应：“纽约2030规划”提出通过详细调查、挖掘城市内可再开发地区，以及继续推行再区划等措施.增加城市住宅供应。以轨道交通站点、重大基础设施项冃、城市滨水区等区域为重点存量盘活区域，其主要措施包括:（1）对于临近轨道交通站点而未充分
开发的土地，重新制定开发计划；（2）抓住城市内重大基础设施的开发机遇刺激邻里社区的增长；（3）通过在轨道交通设施上增设甲板层，创造可利用的新开发场地；（4）重新收回城市滨水区内未得到充分利用的土地或闲置地：
2、日本通过土地用途变更，增加住宅用地供给。2006-2011年，东京住宅用地呈增长趋势，山手线内侧（类似内环）住宅用地增长依靠商业和工业用地同时减少，而环6与环7内侧（类似中环与外环）主要依靠工业用地减少。山手线内侧住宅用地占建筑用地比重增长0.9%，商业用地比重减少0.4%.工业用地比重减少0.4%；环6内侧住宅用地比重增长1.4%，商业用地比重减少0.3%，工业用地比重减少1%；环7内侧住宅用地比重增长1.1%，商业用地比重减少0.4%,T.业用地比重减少0.8%（三）以闲置土地整理增加住宅用地供应，挖掘存量土地资源潜力
1、日本土地置换采用“连锁型再开发”方式，实现土地集约利用。在东京大手町，面对许多建筑的老化和重建，政府出台了集约换地的“连锁型再开发”方案首先，在国有公用厅舍的废弃地建造多栋建筑物，然后将要改建的区域中的业主搬入已建好的建筑物中，将希望重建者的土地与政府公用厅舍的土地进行集约置换.完成第一次再开发事业；第二次再开发事业是将第一期改造时腾空的旧建
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