资 产 评 估 案 例 集
2010.4 2
目 录
第一章机器设备的评估........................................................................................................... 1 案例 1 : 锅炉装置评估案例 ........................................................................................ 1 案例 2 : SCR 生产线评估案例 ................................................................................... 3
案例 3 : 2350/60/10 吨双小车桥式起重机评估案例 ........................................... 5
案例 4 : 某国产机器设备评估案例 ............................................................................ 9
第二章 房地产评估................................................................................................................. 12 案例 1 : 建筑物评估 .................................................................................................. 12
案例 2 : 房屋建筑物评估 .......................................................................................... 13 案例 3 : 土地估价案例 .............................................................................................. 15 案例 4 : TT 宾馆有限公司房地产资产评估 ............................................................ 21 案例 5 : 停车库评估评估 .......................................................................................... 27 第三章 资源资产评估............................................................................................................... 30 第四章 案例 1 : 矿产权评估案例 .......................................................................................... 30 有一个t形工件无形资产评估............................................................................................................... 38 案例 1 : "AB"专有技术评估................................................................................... 38 案例 2 : C&B 企业商誉评估 .................................................................................... 44 案例 3 : LDD 电子专利技术评估 ............................................................................. 48 案例 4 : 商标权评估 .................................................................................................. 54 案例 5 : "B"商标权评估 ......................................................................................... 56 雨棚信号灯第五章 金融资产评估案例..................................................................................................... 59 第六章 案例 1 :某有限公司债权资产价值评估 .................................................................... 59 企业价值评估案例..................................................................................................... 62 案例 1 : 某啤酒企业 价值评估 .................................................................................. 62 案例 2 : S 公司企业价值评估................................................................................... 72 案例 3 : L 公司企业价值评估 .................................................................................. 92 第七章 其它评估案例........................................................................................................... 123 案例 1 : 资产评估报告书案例 ................................................................................ 123 案例 2 : 司法评估案例 ............................................................................................ 132 案例 3 : 租赁公司固定资产评估(电子设备,车辆)底稿编制案例 ................ 135 案例 4 : 常见错误案例一——评估的范围 ............................................................ 138 案例 5 : 常见错误案例二——存货的清查 ............................................................ 138 3
第一章机器设备的评估
案例 1 : 锅炉装置评估案例
一,设备概况
设备名称:锅炉装置
型号规格:型号为 DG670/140—8
制造厂家:四川东方锅炉厂
安装地点:主厂房锅炉房
启用日期:1988 年 12 月
数 量:1 台
账面原值:36 819 022.00 元
账面净值;15 134 978.70 元
该锅炉属自然循环式煤粉锅炉,由汽包,水冷壁,过热器,管式空气预热器与省煤器四角布置的直 流式燃烧器,固体排渣,露天钢架结构,硅酸铝保护炉墙等组成,锅炉露天布置.配套汽轮机为哈尔滨 汽轮机厂生产的 N200—130/535/535 型汽轮机,配套电机为哈尔滨电机厂生产的 QFSN—200—2 型 发电机.1988 年 10 月 5 日随 4 号机组点火首次整组启动,10 月 14 日首次达到额定转速,11 月 1 日首 次并网发电,11 月 23 日完成 72 小时试运行,12 月 6 日结束 2
4 小时试运行移交试生产. 在正式投产至 1998 年 9 年多的运行中,该锅炉随该机组经过了 3 次大修和多次小修与技改,最近 一次大修时间为 1998 年第一季度.通过大修,在锅炉原有的技术性能基础上,对存在的一些缺陷进行 了改进.主要有:(1) 螺柱焊因运行中制粉,燃烧系统设备,管道煤粉泄漏严重,在 1990 年 9—11 月的锅炉 首次大修中,对一次风煤粉管道由原绞接式补偿器,全部改用上海亚达仪表机械厂生产的 Q 型挠性接 头.(2) 改用与清华大学联合开发的"富集型"燃烧器,可在≥50%负荷条件下维持燃烧不熄火,节省 了点火燃料.(3) 省煤器部分改用"鳍片管" ,不仅减少了"四管"爆漏几率,而且降低了排烟温度, 6fan降低了煤耗,因而提高了热效率.(4) 高温过热器管子材质改用 T91,以消除超温爆漏现象.(5) 对炉 顶,炉墙进行整治,消除了漏烟,漏灰现象,等等.
二,主要技术参数
额定蒸发量: 670 吨/时
再热蒸汽流量; 562 吨/时
过热器出口压力: 5 140×10 帕
再热器人口压力/出口压力: 26.5×10 5 帕斯卡
过热器出口蒸汽温度: /24.5×10 5 帕斯卡
再热器入口温度/柔毛水杨梅出口温度: 540℃
给水温度: 315℃/540℃ 252℃
热风温度: 370℃～380℃
排烟温度: 140℃
燃烧方式: 四角布置
燃烧器型式: 直流式,
制粉系统: 中间储仓,热风送粉系统
球磨机型号: 钢球磨煤机DTM,380/830
点火方式:采用二级高能点火
三,重置价值的确定
经向该锅炉生产厂家——四川东方锅炉厂询价,该套设备现行出厂价为 49 000 000 元人民币(含包 装费).其重置价值计算过程如下:
设备原价(含包装费):49 000 000.00 元
设备运杂费:49 000 000×6.5%=3 185 000.00(元)
设备成套费:49 000 000×(1+6.5%)×0.5%=260 925.00(元)
设备运杂费及成套费合计:3 445 925.00 元
安装工程费计算: 1 根据《电力建设工程概算定额》(1996)第一章"锅炉机组安装" ,锅炉安装有关定额如表 1—1. 表 1—1 定额 项目名称 编号 GJ--5 GJ--19 GJ--36 锅炉本体组合安装 锅炉本体分部试验 及试运 锅炉炉墙砌筑 3 800 l 990 吨 台 立方米 数量 单位 单 价 (元) 1538 单价,其中(元) 人工费 293 材料费 296 机械费 949 1005 625 装置性料 费(元) 1084 706 55 500 499 190 971 900 57 306 241 68 1.直接费[(1)+(2)] 10 044 715 元 (1) 基本直接
费(A+B+C+D) 8 428 741 元液压一体升降柱 A.人工费 1 357 000 元 B.材料费 2 335 290 元 C.机械费 3 730 826 元 D.装置性材料费 1 005 625 元 (2) 其他直接费(E+F+G+H+I+J) 1 615 974 元 E.冬雨季施工增加费 1 357 000×9.96%=135 157(元) F.夜间施工增加费 1 357 000×5.8l%=78 842(元) G.施工工具用具使用费 1 357 000×14.1%=191 337(元) H.特殊工程技术人员培训费 1 357 000×16.44%=223 091(元) I.现场管理费 1 357 000×42.96%=582 967(元) J.临时设施费 8 428 741×4.8%=404 580(元) 2.间接费(K+L+M) 1 394 972 元 K.企业管理费 1 357 000×69.93%=948 950(元) L.财务费用 8 428 741× 2.5%=210 718(元) M.施工机械转移费 1 357 000×17.34%=235 304(元) 3.计划利润(1+2)×7% 11 439 687×7%=800 778(元) 4.地区工资性津贴差额调整 1 357 000×6%=81 420(元) 5.税金(1+2+3+4)×3.445% 12 321 885×3.445%=424 489(元) 6.安装费合计(1+2+3+4+5) 12 746 374.00 元 其他费用.如前所述,该费用是根据装机容量(电厂建设规模)计收的,整套起动试运费由设 备单独承担外,四项其他费用应由设备安装和土建工程两大块共同分摊.因此,我们在计算该费用 时,是根据电厂总装机容量计算出总费用后,按 1:3 的比例分摊到土建和设备中.其中设备部分, 在计算出总费用后,按设备价款分摊到各设备中. A. 根据能源部电规(1991)927 号 《关于印发(电力工程设计收费工日定 额)的通知》 电力部 , 《电 力工程综合取费标准》(1992)的有关规定,计算
出前期工程勘察设计竣工图等费,总价为 2 995 万 元. B.工程监理费:计算标准为单机容量 300 兆瓦级及以下机组为 15 元/千瓦,故其工程监理费 为 15 元/千瓦×20 万千瓦×2=600 万元 C.整套启动试运费.是指从炉,机,电等第一次启动时锅炉点火开始,到完成满负荷试运移 交生产为止,所发生的费用净支出.包括燃料费,电费,调试单位的调试费,施工单位参加整套启 动试运费等.计算标准: 火电工程整套启动试运费=燃料费+厂用电费-售出电费-售出蒸气费 十调试费十施工单位 参加整套启动试运费 根据上述公式, 并依据原电力工业部 《火电, 送变电工程建设预算费用构成及计算标准》(1997) 第二十九条及《电力建设工程调试定额》(1996)的有关规 定,计算出 200 兆瓦机组的整套启动试运 费为 720 万元. D.施工安全措施费:发电工程的计算标准是按本期工程建设规模 1.5 元/千瓦计算.工程规 2 模为 2200 兆瓦,故其施工安全措施费为 60 万元. E. 供电贴费: 根据原电力部电办(1993)87 号 《关于印发(供电工程贴费管理办法)的通知》 2200 , 兆瓦机组供电贴费取费标准为 56.9 万元～75.9 万元,本次评估取 60 万元. 设备应分摊部分=[(A+B+D+E)×0.75+C]/火电设备费总和 =3 506(万元)/火电设备费总和 经计算,本次被评的火电设备总价款为 43 948.2 万元,各设备"其他费用"分摊系数为 3 506/43 948.2=0.0798. 本台锅炉的设备价款为 49 000 000 元. 应分摊其他费用为 49 000 000×0.0798=3 910 200(元). 建设期资金成本: =(设备原价+设备运杂
费十设备安装费+其他费用)×9%×1.5 =(49 000 000+3 445 925+12 746 374+3 910 200)×9%×1.5 =9 328 837(元)
重置价值的确定: 重置价值=设备原价+设备运杂费+设备安装费+其他费用+建设期资金成本 =49 000 000+3 445 925+12 746 374+3 910 200+9 328 837 =78 431 336 ≈ 78 431 300(元)
四,成新率的确定 该锅炉投产至 1998 年,随该机组先后经过三次大修,其中第三次大修是在 1998 年 1 月 11 日 开工,3 月 8 日完成检修工作和各项调试工作,并网发电.经过大修,机组的总体水平又上了一个 台阶.目前锅炉处于完好状态.我们查阅了该锅炉的第三次大修的所有检测报告和大修总结报告, 认为该锅炉大修前后,其蒸发量,热效率均符合设计指标,设备评级均为"一类" .经无损探伤检 测中心进行的全面"金属检验" ,汽包检验未发现超标缺陷,对各管件焊缝,壁厚等进行的抽样检 验中,对少数不及格的焊缝进行了返修,其余全部合格.1998 年 2 月,电厂进行了自检炉体超压试 验(试验压力为工作压力 1.5 倍),试验结果合格.目前该锅炉所在的机组供电标准煤耗 380 克/千 瓦小时,处于投运以来的最佳状态,达到同型机组的先进水平. 该锅炉的设计使用年限为 30 年(依据该锅炉生产厂家与发电厂签订的《技术协议书》
中有关对 锅炉使用要求的规定),我们分析后认为这是锅炉的物理使用年限(即自然寿命),而评估所考虑的应 该是锅炉的经济使用年限(即经济寿命).通过调查省内和省外部分火力发电厂的锅炉使用状况,以 及向省电力设计院的有关专家咨询了解得到的有关资料,在目前的技术状况和我国电力设备技术革 新条件下,该型号的锅炉经济使用年限一般在 22 年～25 年.本次评估中经济使用年限取 23 年,已 使用 9.4 年,其成新率为: 成新率=(1 已使用年限 ) 100% × 经济使用年限 = 1 ( 9.4 ) 100%=59% × 23
五,评估结果 如前所述,在本锅炉评估中,我们没有考虑功能性贬值和经济性贬值,因此其评估值为: 评估现值=78 431 300×59% ≈ 46 27.4 500(元) 六,评估分析 在大型设备评估中, 需要对设备技术运行情况进行调查, 应该利用现有的技术检测部门的技术分析 报告, 但应明确指出评估结果成立的前提条件及法律责任的归属问题, 以免由于其他专业报告的原因导 致评估结果的偏误,给评估师带来风险.
