在近年来的住宅开发中，开发商过多偏重了 “形式概念住宅”。即注重住宅的建筑形态、环境规划。从而造就了不少“欧陆风情”、“江南水乡”、“生态小区”、“绿住宅”.....，但缺少注重住宅本身内在品质的提炼。住宅的内在品质是指住宅优秀的功能实用性、可靠的安全耐用性、以及可持续发展性等。 这些住宅的内在品质比外在的建筑形态更难于造就。它们需要精心的设计、选材、建造与管理。在我国住宅经历了“从无到有”，“从小到大”，“从差到好”的时代后，单纯以外在的“形式概念住宅”宽带接入服务器，将不再赢得市场的满足，而住宅的内在品质将会越来越受到购房者的关注。一个“从形式到功能”的时代将不可避免的来到我们的眼前。 住宅优秀的功能实用性是住宅品质的主要内涵。它又可分为室外功能实用性与室内功能实用性。室外功能实用性除了显而易见的楼盘位置、小区绿化和住宅外形外，还应注重下例环境功能的实用性：
小区交通 – 小区应有充足的车位与可持续扩展的空间。人车流应尽量分流，并应便利各自的交通，人行道应适合老幼以及残疾人士使用，车行道应使行驶安全、畅通，减少噪音与污染，即以尽少影响小区居住为原则。 空间功能 – 室外空间不但应有视觉享受（如景观绿化），还应有老幼活动、运动健身、休闲散步、邻里聚会等功能场所。这些功能场所亦应考虑四季不同气候的适用性，以及未来的可改造性。
阳光环境 – 室外空间应有良好的自然阳光环境，有助于居住者的户外活动。小区内主要的活动区域，应注重采光分拆，以保证不同季节不同采光的要求。 住宅亦应避免受到大面积的金属或玻璃等高反射性材料的光污染。夜间室外照明应以不影响居住为原则，如在住宅窗户上产生的垂直照度不应超过4 lx等。
空气通风环境圆珠笔尖 – 小区规划应能创造良好的小气候环境。国外不少小区开发都做区域小气候分析。住宅建筑的排列应有利于自然通风，不应形成封固的空气组团，应做到疏密有致，通透流畅。不同季节的主导风向上方避免有污染空气源（如：污水处理站，垃圾收集站等）。小区内应引进芬香类植物，不应有散发异味、臭味和引起过敏的植物。
声环境 – 小区应控制噪声污染源，如靠近噪声污染源的地方应设置隔音墙、人工筑坡、植物种植、景观造型屏障等进行防噪，使室外的白天噪声不大于55dB电磁线圈，夜间噪声不大于45dB。
温、湿度环境 – 合理的小区室外景观配置对住宅的小环境温度会产生调节作用。如合适的硬质景观在冬季有保暖作用；适宜的软质景观在夏季则有降温作用。 同样，小区中有相当面积绿化种植的呼吸作用与一定的水面面积，有利于小区的温、湿度环境调节。
住宅室内功能实用性除了合理的房型布置、面积和空间使用功能外，更应注意室内使用的舒适性，如采光、通风、保温、隔音质量等。
空间使用功能 – 目前国际先进的住宅空间设计理念主要是提倡功能的灵活分隔与合并。分隔功能有：动静分离、干湿分区、污净分隔等。即较静态的书房、工作室、卧室与动态的客厅、餐厅、家庭厅等的分离；卫生间、厨房间、洗衣间等湿作业与其它干区的分隔；日本住宅还特别注重梳洗间、浴室与有污染的厕所的分开。合并功能是指：空间可重新组合与分隔的灵活性。如近年来欧美流行的SOHO住宅，其要求住宅中应有办公、工作的功能空间。
自然采光与通风功能 – 应注重住宅平面布局，合理的宽深比，减少外墙凹凸，合理的开窗面积等等。一般住宅面宽比进深在1：1.5左右比较合适。同时，过于曲折的户型往往使室内采光与通风受阻。窗墙面积比一般宜在1/7 - 2/7。南北向窗墙面积比亦不应相差过大，
否则不利于夏季通风。另外，对于室内空气质量，除了严格控制装修材料外，还应注意住宅的新风、排气系统。未来住宅将重点涉及探索风道技术，应用补新风式的冷热空调等问题。
保温节能功能 – 住宅有保温节能功能是提高居住舒适度、降低使用期运行费用的基础，也是住宅可持续发展的重要因素。所以，应注重住宅的外墙、屋面保温技术与材料，以及门窗材料与节能功能。按照目前国家对节能住宅的要求，外围护结构中外墙和屋面必须采取保温措施，外窗应采用中空塑窗或断热中空铝合金窗，它们的传热系数分别要达到1.5、烟盒工艺品1.0和约3.0 W/（m2.k）以下。另外，建筑体形外表面积较小（建筑体形系数<0.3），建筑外立面颜淡雅明快，外立面的传热损失就较少，住宅保温节能功能就较好。保温节能在国外的住宅中已相当普遍，并有多种成熟保温系统可应用。
隔声功能 – 国外住宅对隔声亦相当重视，楼板、墙体都应用了许多隔声材料。国内住宅目前至少分户墙不应用单砖墙，户内隔墙不应用隔声较差的轻质材料；楼板应有足够厚度，一般除直接敲打声外，下层不应听到其他一般的声音；上下管道井不应出现贯通现象，同时管道井壁应有隔声措施；应使用密闭性较好的门窗等。
可靠的安全耐用性是住宅的另一基本品质，尤其对住宅长期的有效使用与维护甚为重要。住宅的安全性，不仅取决于住宅建筑结构的安全可靠，还与建筑防火、日常使用安全等方面有着密切的关系。
国外住宅相当重视建筑防火的安全性，有明确的防火分区、消防设施、安全疏散通道与标志。同时亦相当注重住宅的日常使用安全，如楼梯、阳台、上人屋面栏杆（女儿墙）的高度与形式；地面应有防滑、防扳倒；室内外高处放置物（如空调机等）应有防坠落措施等。燃气与用电等的安全性亦至关重要，如设置燃气管道与器具报警、漏电保护、电器与线路控制等系统。
住宅的耐用性随着时间的延伸会更显出其重要性。住宅的受潮受腐、屋面、墙面、门窗、装饰材料的寿命对住宅的耐用性影响甚大。同时，耐久性还与材料的可清洁性、合理使用、以及定期维护保养有相当关联。如国外车载式高空作业平台住宅相当重视材料的耐脏耐磨性与可清洁性。
住宅的可持续发展性是指住宅在其全寿命周期的各个阶段中，能不断改进与提升，使住宅与社会发展相适应；能科学有效地利用自然资源和未来高新技术；能为居住者不断营造自然、舒适、健康、优美的住宅环境。如小区环境应有向更生态方向发展的空间；建筑屋面
与外立面材质应能有长期维护或被更新的可能；住宅给排水系统应能有可分质供水、废水利用的可能；强弱电系统应能有综合布线的可能除氟滤料、以及住宅应能有被新设备、新材料替换的可能等等。住宅拥有良好的可持续发展性就拥有了良好的增值性。
