福安市嘉华花苑小区业主委员会、宁德市有德物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书 【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】福建省宁德市中级人民法院
【审理法院】福建省宁德市中级人民法院
【审结日期】2021.08.09
【案件字号】(2021)闽09民终892号
【审理程序】二审
【审理法官】彭祖斌郑彦孙雯
【文书类型】判决书
【当事人】宁德市有德物业管理服务有限公司；福安市嘉华花苑小区业主委员会
【当事人】宁德市有德物业管理服务有限公司福安市嘉华花苑小区业主委员会
【当事人-公司】宁德市有德物业管理服务有限公司福安市嘉华花苑小区业主委员会
【代理律师/律所】王玲福建创富律师事务所
【代理律师/律所】王玲福建创富律师事务所
【代理律师】王玲
【代理律所】福建创富律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审维持原判二审改判
【原告】宁德市有德物业管理服务有限公司
【被告】福安市嘉华花苑小区业主委员会
【本院观点】根据《特种设备安全监察条例》的相关规定电梯定期检查每年一次在特种设备检验合格有效期届满前一个月向特种设备检验机构申请定期检验经检验合格后方可继续使用特种设备。有德物业的上诉请求部分成立，予以支持。
【权责关键词】撤销合同合同约定证据不足自认诉讼请求反诉缺席判决维持原判发回重审【指导案例标记】0
【指导案例排序】0omap4460
【本院认为】综上，本院认为，有德物业的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
【裁判结果】一、维持福建省福安市人民法院(2020)闽0981民初4864号民事判决第一、三、四、五项；二、变更福建省福安市人民法院(2020)闽0981民初4864号民事判决第二项为：“宁德市有德物业管理服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向福安市嘉华花苑小区业主委员会支付20607元(已扣除福安市嘉华花苑小区业主委员会应支付的22558元)”；三、驳回宁德市有德物业管理服务有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费1856元，由福安市嘉华花苑小区业主委员会负担882元，德物业管理服务有限公司负担974元；一审反诉案件受理费减半收取513元，由德物业管理服务有限公司负担277元，福安市嘉华花苑小区业主委员会负担236元；二审案件受理费362元，由德物业管理服务有限公司负担153元，福安市嘉华花苑小区业主委员会负担209元。本判决为终审判决。
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【更新时间】2022-08-20 09:04:25
【一审法院查明】一审法院认定事实：1.2019年6月11日，嘉华花苑业委会与有德物业签订《福建省福安市嘉华花苑小区物业管理服务合同》，约定由有德物业为嘉华花苑小区提供人山
物业服务，试用期为三个月(2019年6月11日至2019年9月10日)，试用期满后经业主委员会考核合格方可延续合同。2019年9月11日，嘉华花苑业委会(甲方)与有德物业(乙方)签订《福安市嘉华花苑小区物业管理服务合同》，约定由有德物业为嘉华花苑小区提供物业服务，物业服务期为二年(2019年9月11日起至2021年9月11日止)。该合同第六章物业管理服务费用第十九条第3款约定：……电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用由乙方承担……；第4款约定：物业日常维护与维修开支由乙方从物业费中支付，单笔超过1000元及中修、大修和新建等由业主分担，或启动维修基金。合同第八章附则第二十六条约定：小区广告收费：业委会收取60%，物业收取40%。第二十七条约定：乙方每月向甲方提供3600元活动经费。嘉华花苑小区分为南、北两个小区，其中北区入住户407户，南区入住户155户，共计562户。合同签订后，有德物业实际为北区业主提供物业服务，在此期间有德物业与业主因物业管理服务质量以及物业费拖欠等问题产生矛盾，北区共计296户业主联名要求嘉华花苑业委会更换物业公司。2020年7月9日，嘉华花苑业委会向有德物业发出《关于停止有德物业在嘉华小区服务的通知》，2020年7月17日，有德物业发出《物业撤场停止服务通知》，表明有德物业于2020年7月20日起撤出嘉华花苑小区的日常物业管理服务。有德物业退场后至今并未就物业交接问题
与嘉华花苑业委会达成一致意见。
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2.2019年6月17日，福建省特种设备检验研究院宁德分院出具《福建省特种设备检验研究院宁德分院电梯年检通知书》，载明嘉都华府(即嘉华湖苑小区)9台电梯的安全检验合格有效期到2019年6月到期，检验费用为8700元。有德物业于2019年7月31日缴纳上述费用。
3.有德物业于2019年与宁德市正达机电设备有限公司签订《电梯维保合同》，约定由宁德市正达机电设备有限公司为嘉华花苑小区的11台电梯提供日常的维护保养，召修服务，期限自2019年6月1日起至2020年5月31日止。因电梯维修，有德物业共支付给宁德市正达机电设备有限公司37146元，即于2019年9月15日支付线路校准修理费1000元，于2019年9月30日支付电梯维护费12638元，于2019年12月16日支付电梯主板修理费1150元、缓冲器调整费3000元、电梯应急通话装置修理及制动器电源板修理费13580元、
风琴式导轨防护罩其他费用4778元，于2020年5月18日支付线路校准修理费1000元。 4.2019年年底，嘉华花苑小区6号楼1楼钢化玻璃损毁，更换玻璃花费17000元，该费用由嘉华花苑业委会于2020年1月23日先行垫付，经协商，约定由小区开发商支付6000元、有德物业支付5500元、嘉华花苑业委会支付5500元。现有德物业尚未支付玻璃更换费用5500元。 5.有德物业共收取广告费6700元，已支付嘉华花苑业委会广告费1160元。有德物业安装门禁系统花费3900元。有德物业退场后，已将门禁系统拆除撤离。 6.双
方确认有德物业在为嘉华花苑小区提供物业管理服务期间未向嘉华花苑业委会支付活动经费。双方均认可有德物业于2019年8月7日支付地下车库排风管加固费1200元，嘉华花苑业委会愿意支付该笔费用。
水质快速检测【一审法院认为】一审法院认为：嘉华花苑业委会与有德物业签订的《福安市嘉华花苑小区物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，且没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约。定履行。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。有德物业仅为嘉华花苑小区北区提供服务，北区共计407户业主，共有296户业主通过联名签署方式向嘉华花苑业委会要求更换物业，故嘉华花苑业委会据此解除与有德物业的物业服务合同，程序合法；现有德物业亦同意解除合同并于2020年7月21日撤场，故双方之间签订的《福安市嘉华花苑小区物业管理服务合同》于2020年7月20日解除。关于小区广告费，在有德物业为嘉华花苑小区提供物业管理服务期间共收取广告费6700元。根据《福安市嘉华花苑小区物业管理服务合同》第二十六条约定，嘉华花苑业委会应享有广告费收入的60%，即4020元(6700元×60%)，现有德物业已支付广告费1160元，尚需支付嘉华花苑业委会广告费2860元。关于活动经费，有德物业于2019年6月11日起至2020年7月20日止(共计13.35月)为嘉华花苑小区提供物业管理服务，根据《福安市嘉华花苑小区物业管理服务合同》第二十七条约定，有德物业每月应支付嘉华花苑业委会活动经费3600元，现有德物业自认未支付过活动费，而其实际上仅为嘉华花苑小区北区提供服务，
故有德物业应当支付嘉华花苑业委会活动经费为34805元(3600元/月×13.35月×[407÷562]户)。关于更换玻璃费用，如前所述，该笔费用系嘉华花苑业委会垫付，双方均认可对该笔费用的承担方式有进行约定，即有德物业应承担5500元，该约定系双方真实意思表示且未违反法律规定，予以认可，现有德物业未支付5500元，应当予以支付。有德物业辩称已支付
1500元、剩余4000元以KTV管道改造费抵用，未提交证据予以证实，不予采信。关于电梯
停运、维护损失费，嘉华花苑业委会未提供证据予以证实，不予支持。综上，有德物业应支付嘉华花苑业委会广告费2860元、活动经费34805元、更换玻璃费用5500元，以上共计43165元。嘉华花苑业委会超过上述金额的诉讼请求，不予支持。关于监控主机问题，嘉华
花苑业委会未提供证据证实监控主系被有德物业搬离，故对该项诉求，不予支持。关于物业交接问题，本案中有德物业在2020年7月20日合同到期后应及时办理交接手续，现双方未就物业交接达成一致意见，嘉华花苑要求有德物业向其交接业主信息档案、充电桩、地下停车场、物业费收费清单，属于小区管理的必需项目，予以支持。关于有德物业是否应当赔偿嘉华花苑业委会业主肖雪莲遭受的损失10000元的问题。根据相关法律规定嘉华花苑业委会职责范围只能限于业主大会有权决定的事项范围包括业主共有和物业共同管理事项；其不能主张属于部分业主个人的合同权利就该项诉请而言嘉华花苑业委会不具有诉讼主体资格涉案业主是与该项诉请有直接利害关系的主体故嘉华花苑业委会无权
主张该项权利可由业主另案主张。关于电梯年检费，本院认为，根据《特种设备安全监察条例》的相关规定电梯定期检查每年一次在特种设备检验合格有效期届满前一个月向特种设备检验机构申请定期检验经检验合格后方可继续使用特种设备。本案中，有德物业于2019年7月31日缴纳的电梯年检费8700元是福建省特种设备检验研究院宁德分院于2019年6月17日开具的《电梯年检通知书》上所列费用，电梯检验合格后确定到下一次电梯年检时间期间电梯可继续使用，即有德物业所缴纳的电梯年检费是为了确保2019年7月之后到下一个电梯年检时间期间内的电梯正常使用，此时间段属于有德物业为嘉华花苑小区提供物业服务时间内，该笔费用应当由有德物业承担。关于主板芯片1150元、五方通话系统费用21000元以及电梯主板费用2000元，
