随谈“流水倒扣”
随谈“流水倒扣”
受机 一、月租：这是最常见及操作最简单的方法，要考虑的条件包括：
1.每月租金。
2.免租期（新落成商场可分为开业前的装修期及开业后的真正免租期。期间的冷气管理费另议，一般是于装修期间的冷气管理费减半或全免，而在开业后的真正免租期如常缴付冷气管理费）。
3.年期（2年至5年不等，大型酒楼或超市可长达8年至10年或以上）。
4.年递增等（一般介乎3%~10%不等）。
二、可变租金：这近似一般大型百货公司向各租户收取租金的方式。每月没有固定的租金 墨菲氏滴管
收入,每个租户的租金以其每月营业额乘以一个约定的百分比收取,一般介乎10%至30%之间。比例视乎品牌的知名度、预计营业额、边际利润率而定，要留意下列事项：
1.每月提成租金可含或不含冷气管理费。
2.一般没有免租期。
3.一般采用中央收款（类似百货公司，到指定位置付款，取收据后回到各租户商铺取货或派驻收银员到各租户商铺内直接收款）。
4.知名的品牌租户可能要求装修补贴，一般以定额分期发放，如进场装修时先付一半，开业后一个月再付另外的一半。 5.除中央收款员的工资外，所有销售员的工资均由租户自行负责。
6.所有营业牌照均由租户自行办理，可能需要另行订立一张表面固定月租的租约以方便申请有关牌照。
7.只提供租赁发票，不包括增值税发票。组合式空调器
8.铺内装修一般概由租户自行负责。
三、保底+可变：这是上述纯月租及纯提成的混合模式，租户每月需缴付较低的固定租金，但若以纯提成方式计算租金后的金额高于前者的固定租金，该月应收的租金以较高者为准收取。
例如，每月底租10万元，提成点为营业额的20%，若某月的营业额为100万元，即提成租金为20万元（100万×20%），高于10万元底租，该月需缴付租金为20万。
若某月的营业额为20万元，即提成租金为4万元（20万×20%），低于10万底租，该月需缴付租金为10万元。
上面提到的“可变租金”也就是我们通常所说的“流水倒扣”。
“流水倒扣”是商业行业的一种合作模式，也叫销售额提成。是指业主与经营者按营业额提成的一种合作方式。通常百货公司比较常用流水倒扣的合作模式。 流水倒扣方式的优点首先是风险共担：即风险主体由通常的发展商或经营商户或投资者
单方承担风险转化为发展商、经营商户、商业经营公司、投资者共同分担风险，大大降低了其中每一单方的压力；其次是由于新商业的进入门槛和经营风险大大的降低了，极大的增强了新商业商户进驻的信心和冲动；最后是长远经营利益更高：流水倒扣的租金收取模式是同商户的经营状况密切相关的，在经营成熟后，其获利将远大于传统的租金收取模式。
流水倒扣方式的缺点是：由于此方式销售收入都由卖场代收，尤其是在卖场经营状况不好的时候，极易发生债务纠纷；卖场可能会因为经营状况不好而拖欠货款、开延期支票或空头支票等。同时另一方面在流水倒扣的盈利模式下，不少经销商会采取暗中“跳单”方式，将准客户引导到利润更高且不受卖场监控的其他店面、办事处甚至厂家，这样一来，卖场就成为这部分商户的产品展示中心了。
同时此种合作模式尤其不适用于以经营高附加值为主的黄金、珠宝、古玩、字画等的专业门店或旅游商业卖场。
旅游商业卖场顾名思义就是依托旅游行业的商业概念的卖场物业，是以销售旅游商品、纪念品、艺术品、工艺品等为主，辅助以小百货、餐饮、休闲等功能的专业化购物中心。
其中旅游景点纪念品、小百货、餐饮等单位价格较低、商品消耗量较大且附加值较低的业态可适用流水倒扣的合作模式，而其它业态是否采用此种合作模式则需要慎重考虑。
下面我们以即将于2008年6月18日在北京八达岭长城脚下开业的秦海璧月艺术宫的刺绣展厅为例来进行分析：
液氨化工厂制备 刺绣是我国民族工艺中的瑰宝，以其精美的工艺和较长的制作时间以及刺绣大师集绘画、刺绣、分线、选材等方面高深的造诣等结合在一起而得的刺绣精品，其单幅作品的售价高达几万元、几十万元甚至上百万元。cdna文库
如此高价首先不可能有买家在某一次去长城游玩的路上就发生购买行为；其次即便该买家有极强的购买欲望，也不可能身上带有如此多的现金（即使银行支付系统进入卖场，如此高的售价也会让买家产生犹豫）；面对买家的犹豫，商家又会怎么做呢？可能会告知该准买家，办事处、厂家或刺绣大师的、地址等信息，如遇大客户甚至可能直接带客户去办事处等其它场所交易。更为严重的是商家以此种方式获得艺术宫的经营使用权的目的就是计划以此种方式直接和买家交易。
如此这样，本无流水，何谈流水倒扣？如此艺术宫岂不是变成一处位于八达岭长城脚下的中华八千年文明史的展示中心？而失去了其赖以生存、发展的商业卖场概念。
从以上分析我们不难看出，流水倒扣这一合作模式是有一定的适用范围的，而不是任何商业业态都适用。因此在有效规范卖场经营活动及加强监控力度的前提下，“保底+可变”可能是商业物业招商工作中吸引商户的最佳租赁合作模式。一方面既能减轻商户的压力，另一方面也极大地保证了卖场的利益，同时还最大限度的减少了商户和卖场今后经营过程中可能发生的纠纷。
